Huis kopen en hypotheek

huis kopen

Algemeen

“ Een eigen huis, een plek onder de zon en altijd iemand in de buurt die van me houden kon “. Het is duidelijk waar wij in Nederland zeer veel waarde aan toe kennen: de eigen woning. Bij zo’n belangrijk moment mag niets mis gaan en daarom heeft de wetgever voor een groot gedeelte van dit traject de notaris ingeschakeld.

De eerste afspraken van partijen worden vastgelegd in het koopovereenkomst, dat wordt vaak door de makelaar opgesteld maar dat kan ook heel goed door de notaris gebeuren. Die is vanaf het eerste begin betrokken, objectief en deskundig.

De eigendom van de woning gaat pas over na ondertekening van de leveringsakte en inschrijving bij het kadaster. Die dag moet een feest voor partijen zijn en wij zorgen er voor dat dat ook zo is. Ook al omdat wij in het voortraject maximaal ons best hebben gedaan om met de bank die uw hypotheek gaat verzorgen een goed overleg te hebben zodat de benodigde stukken en gelden er op tijd zijn.

Speciale aandacht verdient de overdracht van een appartementsrecht. Dat is toch weer een iets uitgebreider verhaal. Hetzelfde geldt voor de splitsing in appartementsrechten.

Uiteraard gaat het bij eigendomsoverdracht niet alleen om particuliere woningen maar ook om bedrijfspanden. Daar gelden vaak andere aandachtspunten zoals de verschuldigdheid van BTW (ook wel: omzetbelasting). Gedegen kennis van zaken is onontbeerlijk. Wij hebben deze in huis in de persoon van mevrouw mr. Anne van Kalken. Zij zal vaak uw aanspreekpunt op ons kantoor zijn.

Van Reeuwijk & Bokhorst Notariaat, Familie- en Bedrijfsadvies neemt alle zorgen uit handen en begeleidt uw dossier met maximale kennis en aandacht.

Voor een uitgebreid overzicht van alles wat er bij deze onderwerpen speelt: klik hier en zoek op onderwerp.

Koopovereenkomst

‘Voorlopige’ koopovereenkomst Het zal duidelijk zijn hoe onjuist het is de koopovereenkomst ‘voorlopige’ koopovereenkomst te noemen. Die aanduiding wekt namelijk ten onrechte de indruk dat de overeenkomst slechts ‘voorlopig’ is en men er nog vanaf kan. Niets is minder waar! De koopovereenkomst die u schriftelijk bent aangegaan is in beginsel definitief. Uit het voorgaande volgt dat u, of u nu koper of verkoper bent, u niet te snel tot het tekenen van een koopovereenkomst of zogenaamde ‘voorlopige koopovereenkomst’ van een huis moet overgaan en ook niet te snel ‘ja’ moet zeggen in het stadium van de mondelinge onderhandelingen, vóór het ondertekenen van een dergelijke overeenkomst. Schriftelijk en drie dagen bedenktijd Vanaf 1 september 2003 moet de aankoop van een huis, een appartement of een vakantiewoning door een particuliere koper schriftelijk worden vastgelegd. Een mondelinge overeenkomst is niet geldig.

In de koopovereenkomst staan de gegevens van de verkoper en de koper, welke woning het betreft, de koopprijs, de datum van levering en zaken als ontbindende voorwaarden in verband met de financiering of een huisvestingsvergunning, bodemvervuiling. Ook een koop-aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning moet schriftelijk worden vastgelegd.

De ondertekende koopovereenkomst of een afschrift daarvan moet aan de koper overhandigd worden. Deze heeft vervolgens drie volle dagen bedenktijd. Binnen deze periode kan hij zonder opgaaf van redenen de verkoper berichten dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en de koop dus niet doorgaat. Koper en verkoper kunnen afspreken dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Korter mag niet.

Inschakelen notaris Als er geen makelaar is die de koopovereenkomst opmaakt, is het verstandig om al direct vanaf het begin ons notariskantoor als onafhankelijke deskundige bij uitstek in te schakelen. Van Reeuwijk & Bokhorst Notariaat, Familie- en Bedrijfsadvies neemt alle zorgen uit handen en begeleidt uw dossier met maximale kennis en aandacht.

Voor een uitgebreid overzicht van alles wat er bij deze onderwerpen speelt klikt u op het tabblad: een bron van kennis.

Levering

De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopovereenkomst. Overigens zal de notaris proberen eventuele ‘gaten’ in de koopovereenkomst in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Is de koopovereenkomst al ondertekend vóór partijen bij de notaris komen, dan kan daar niets meer aan veranderd worden tenzij beide partijen akkoord gaan. Het is dus beter om advies te vragen vóór er getekend wordt. De notaris kan dan partijen en hun adviseurs uitnodigen voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers. Bij het Kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen.

Uit de openbare registers blijkt op wiens naam een onroerende zaak gesteld is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

In geval van de overdracht van een onroerende zaak moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort. Klik hier voor een uitgebreid overzicht van deze werkzaamheden.

Hypotheek

Recht van hypotheek De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, zal veelal een hypotheekrecht op dat huis moeten vestigen. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem uitgeleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de verkoopopbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Hypothecaire leningen De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn: • De lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. • De annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. • De hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek) Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek). Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.

Schuld afgelost Nadat de lening geheel is afgelost dient de hypothecaire inschrijving op de woning te worden doorgehaald. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als het huis verkocht is, zal de notaris bij de levering meestal vanzelf zorgen voor doorhaling van de inschrijving van de hypotheek. In andere gevallen moet de huiseigenaar zelf in de gaten houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van de schuld. Dat kan het beste direct na de aflossing gebeuren. Na lange tijd is soms moeilijk te bewijzen dat het geleende bedrag is terugbetaald. Ook kan het zijn dat de financier inmiddels niet meer te achterhalen is. In deze gevallen is extra onderzoek nodig, waardoor de kosten kunnen oplopen. Bij overlijden van de schuldenaar behoeven de erfgenamen niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.

Van Reeuwijk & Bokhorst Notariaat, Familie- en Bedrijfsadvies neemt alle zorgen uit handen en begeleidt uw dossier met maximale kennis en aandacht.

Voor een uitgebreid overzicht van alles wat er bij deze onderwerpen speelt klikt u op het tabblad: een bron van kennis.

Bijzonderheden

Appartementsrecht: deel van het geheel

Een appartementsrecht is een aandeel (bijvoorbeeld één/dertigste) in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw bijvoorbeeld als woning of een winkel. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele flatgebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient, de zogenaamde gemeenschappelijke ruimten. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als privé-gedeelte. Met het gebruik hiervan hebben andere bewoners niets te maken. Wel kunnen er regels voor het gebruik worden gegeven.

In de meeste papieren die men als koper van een appartementsrecht krijgt, worden altijd wel één of meer bepalingen van de wettelijke regeling over appartementsrechten vermeld. Het is dan ook goed om te weten dat deze regeling in de wet te vinden is in de artikelen 106 tot en met 147 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten (ook wel appartementen, flatwoningen of flats genoemd) aan grote gebouwen of complexen van gebouwen, bestaande uit vele woningen en/of winkels. Maar ook kleinere eenheden kunnen appartementsrechten zijn: een benedenwoning met één of meer bovenwoningen of zelfs een aantal vrijstaande woningen, zoals een complex woningen voor ouderen en vakantiewoningen. In het kader van dit onderdeel van de site spreken we vooral over flatgebouwen, maar in principe geldt hetzelfde voor alle andere vormen, waarin wij appartementsrechten tegenkomen.

Splitsing Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw, bijvoorbeeld een pensioenfonds, een beleggingsmaatschappij of een woningbouwvereniging, besluit dat gebouw te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden (woningen en/of winkels), meestal met de bedoeling deze te verkopen hetzij aan de huurders hetzij aan anderen. De splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte: ‘de splitsingsakte’. Op een daarbij behorende splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers van de Dienst van het Kadaster en de openbare registers ingeschreven en zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing.

Kopen op een veiling

Gaat u op zoek naar een geschikt koophuis, dan denkt u vast en zeker niet in de eerste plaats aan een huizenveiling. Eerder zult u afgaan op een advertentie of zult u een makelaar inschakelen als tussenpersoon bij een ‘onderhandse’ aankoop. Maar wat nu als het huis van uw dromen via een veiling wordt aangeboden en u zou het willen kopen? In dit hoofdstuk vindt u informatie, tips en adviezen over het kopen van een huis op een veiling.

Op een veiling worden de zaken anders afgewikkeld. Het ter veiling gebrachte huis wordt daar verkocht aan de hoogste bieder. Deze gebeurtenis wordt door de notaris vastgelegd in een akte: het proces-verbaal van een veiling. Daarna heeft de koper in de regel zes weken om de koopsom te voldoen. Voordat het zover is dient hij of zij wel binnen acht dagen aan de notaris de veilingkosten en het bedrag van de overdrachtsbelasting te betalen.

Zodra u ook de koopsom heeft betaald, volgt er weer een notariële akte; de akte van kwijting voor de koopsom. Pas daarna wordt het proces-verbaal van veiling samen met de akte van kwijting ingeschreven op het kantoor van de Dienst voor het Kadaster en de openbare register, waarna u officieel eigenaar bent van het huis.

Een vrijwillige veiling vindt plaats in opdracht van de eigenaar. Een executieveiling geschiedt op last van de schuldeiser van de eigenaar, meestal de hypotheekhouder. Bij een dergelijke veiling is sprake van een achterstand die de eigenaar heeft in de betaling van de rente (en soms aflossing) van de hypothecaire schuld die hij, ondanks aanmaningen, niet betaalt. Onder de hypotheekhouder verstaan we de geldgever (bank, verzekeringsmaatschappij, e.d.) die als onderpand voor de lening het recht van hypotheek op het huis heeft gekregen. Een hypotheekhouder die verkoopt weet minder van het te veilen huis en zal daarvoor dus ook minder verantwoordelijkheid willen dragen.

Dit blijkt al uit de algemene veilingvoorwaarden die van toepassing zijn. In de bijzondere veilingvoorwaarden kan de hypotheekhouder nog meer aansprakelijkheden uitsluiten. Zo kan hij bijvoorbeeld bepalen dat de koper er zelf voor moet zorgen dat de bewoner het huis ontruimt. Tevens kan bepaald worden dat, als er na de laatste veilingzitting en gunning schade ontstaat of vernieling of afbraak plaatsvindt aan het huis, de koper het huis toch moet accepteren en de hele koopsom moet betalen. Dergelijke risico’s zijn in de algemene voorwaarden voor executieveilingen al standaard ten laste van de koper gebracht – dus nog afgezien van wat de bijzondere veilingvoorwaarden vermelden. Indien u belangstelling heeft voor een huis in een executieveiling, dient u beslist na te gaan wat de toepasselijke algemene veilingvoorwaarden daarover zeggen en of de hypotheekhouder in de bijzondere veilingvoorwaarden nog meer risico’s bij de koper heeft gelegd.

Van Reeuwijk & Bokhorst Notariaat, Familie- en Bedrijfsadvies neemt alle zorgen uit handen en begeleidt uw dossier met maximale kennis en aandacht.

Voor een uitgebreid overzicht van alles wat er bij deze onderwerpen speelt klikt u op het tabblad: een bron van kennis.